驗樓清單
2026 完整驗樓 Checklist
全港最完整的驗樓清單，涵蓋牆身、天花、地板、門窗、水喉、電掣、廚房、浴室、冷氣、外牆等 10 大類別，合共 100+ 個檢查項目。新樓收樓及二手樓驗樓均適用，可一鍵列印帶上現場使用。
點樣使用呢份驗樓清單？
以下驗樓清單按10 大類別分類，每個類別列出需要檢查的具體項目及檢查要點。你可以：
- 自行初步檢查 — 收樓當日按清單逐項檢查，記錄明顯問題
- 配合專業驗樓師 — 了解驗樓師會檢查的項目，確保檢驗全面
- 核對執漏成果 — 發展商執漏後，按清單逐項覆驗確認問題已修復
建議配合專業驗樓師使用，因部分項目需要專業儀器及知識才能準確評估。
🔴 驗樓必驗
TOP 5 — 香港最常見二手樓 / 新樓瑕疵
- 1. 空心磚 / 批盪空鼓 — 用小錘輕敲，聲音空洞代表批盪同水泥分離。要求發展商重新批盪。
- 2. 斜水不足（廁所／廚房／陽台） — 倒水測試。水應該流向地漏，停積即為缺陷。
- 3. 窗門有罅 / 不密封 — 用紙巾測試氣流。漏氣會影響保溫同隔音。
- 4. 地腳線發黑 / 鼓起 — 地腳線同牆／地接駁位有發黑、鼓起，多數係滲水跡象。
- 5. 喉管接駁不嚴密 — 廚房水龍頭、廁所馬桶開水時聽聲、摸下方有冇滲漏。
驗樓需時參考
按單位面積計算嘅大約驗樓時間，方便你預留時間：
| 單位面積 | 自驗時間 | 專業驗樓師時間 |
|---|---|---|
| 300–500 呎 | 2–3 小時 | 1–1.5 小時 |
| 500–800 呎 | 3–4 小時 | 1.5–2 小時 |
| 800–1,200 呎 | 4–5 小時 | 2–2.5 小時 |
| 1,200+ 呎 | 5+ 小時 | 2.5–3.5 小時 |
如果係新樓收樓 + 驗樓 + 列執漏清單一條龍，再加 30–60 分鐘。
牆身
適用範圍：客廳、睡房、走廊牆身均適用
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 牆身平整度 | 用直尺或水平儀檢查牆面是否平整，有無凹凸不平 |
| 2 | 牆身裂痕 | 檢查是否有裂紋、微裂或結構性裂縫 |
| 3 | 批盪空鼓 | 用小錘敲擊牆面，聽是否有空心聲（表示批盪與牆身分離） |
| 4 | 油漆質量 | 檢查油漆是否均勻、有無起泡、脫落、色差或漏塗 |
| 5 | 牆角直度 | 檢查陰陽角是否垂直、整齊 |
| 6 | 牆身濕度 | 用濕度計測量牆身含水量，排除滲水可能 |
| 7 | 牆身瓷磚 | 如有瓷磚，檢查是否有空鼓、裂縫、不平整或缺磚縫 |
天花
適用範圍：客廳、睡房、走廊天花均適用
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 天花平整度 | 檢查天花板是否平整，有無凹凸或波浪紋 |
| 2 | 天花裂痕 | 檢查是否有裂紋，特別留意沿梁位的裂縫 |
| 3 | 水漬痕跡 | 檢查有無水漬或變色，可能表示上層滲水 |
| 4 | 批盪空鼓 | 敲擊檢查批盪是否與結構分離 |
| 5 | 油漆質量 | 檢查油漆是否均勻、有無起泡或脫落 |
| 6 | 接縫處理 | 檢查天花板接縫位置是否平整、處理是否整齊 |
地板
適用範圍：客廳、睡房、走廊地板均適用
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 地板平整度 | 用水平儀檢查地板是否平整，有無高低差 |
| 2 | 地磚空鼓 | 用小錘敲擊地磚，聽是否有空心聲 |
| 3 | 地磚裂縫 | 檢查地磚是否有裂痕或崩角 |
| 4 | 磚縫均勻度 | 檢查磚縫是否均勻、填充是否飽滿 |
| 5 | 地板刮痕 | 檢查地板表面是否有刮痕、污漬或損壞 |
| 6 | 地腳線 | 檢查踢腳線安裝是否牢固、整齊 |
| 7 | 門檻石 | 檢查門檻石是否平整、接縫是否密合 |
門窗
適用範圍：全屋大門、房門、窗戶
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 門扇開關 | 所有門應開關順暢，不應有摩擦或卡住 |
| 2 | 門鎖功能 | 測試所有門鎖是否正常運作 |
| 3 | 門鉸安裝 | 檢查門鉸是否牢固，門扇是否有下垂 |
| 4 | 窗戶開關 | 測試所有窗戶是否順暢開關 |
| 5 | 窗框密封 | 檢查窗框周邊密封膠是否完整，有無滲風 |
| 6 | 玻璃品質 | 檢查玻璃是否有刮花、氣泡或破損 |
| 7 | 窗鉸及窗扣 | 測試窗鉸、窗扣等五金配件是否正常 |
| 8 | 防蚊網 | 檢查防蚊網安裝是否牢固（如適用） |
水喉
適用範圍：廁所、廚房、洗手盆水喉
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 水龍頭運作 | 測試所有水龍頭冷熱水是否正常出水 |
| 2 | 水壓測試 | 檢查水壓是否足夠，有無水壓不穩定 |
| 3 | 去水速度 | 測試所有去水口排水速度是否正常 |
| 4 | 渠管接駁 | 檢查可見的渠管接駁是否牢固，有無滲漏 |
| 5 | 座廁沖水 | 測試座廁沖水功能是否正常 |
| 6 | 座廁密封 | 檢查座廁底部密封膠是否完整 |
| 7 | 浴缸排水 | 測試浴缸去水速度及塞頭功能（如適用） |
電掣
適用範圍：全屋插座、燈掣、電掣箱
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 電掣箱 | 檢查電掣箱接線是否整齊，標示是否清楚 |
| 2 | 插座測試 | 測試所有插座是否正常通電 |
| 3 | 接地測試 | 使用專業儀器測試電路接地是否正常 |
| 4 | 燈掣功能 | 測試所有燈掣開關是否正常 |
| 5 | 插座面板 | 檢查插座及燈掣面板安裝是否牢固、水平 |
| 6 | 漏電斷路器 | 測試漏電斷路器（RCD）是否正常運作 |
廚房
適用範圍：廚房範圍
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 廚櫃安裝 | 檢查廚櫃是否牢固、門板開關是否順暢 |
| 2 | 檯面平整 | 檢查廚房檯面是否平整、接縫是否密合 |
| 3 | 鋅盤排水 | 測試鋅盤去水速度及水龍頭功能 |
| 4 | 瓷磚及防水 | 檢查廚房牆身及地面瓷磚是否完好、防水是否到位 |
| 5 | 抽油煙機 | 測試抽油煙機是否正常運作（如已安裝） |
| 6 | 煤氣管道 | 檢查煤氣管道接駁是否安全（如適用） |
浴室
適用範圍：主廁、客廁範圍
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 防水測試 | 檢查浴室地台及牆身防水層是否完好 |
| 2 | 斜水測試 | 倒水測試地台是否向去水口傾斜，有無積水 |
| 3 | 花灑功能 | 測試花灑水壓及冷熱水調節 |
| 4 | 浴室鏡及配件 | 檢查鏡、毛巾架等配件安裝是否牢固 |
| 5 | 浴室門 | 檢查浴室門底部是否有防水措施 |
| 6 | 浴室抽氣扇 | 測試抽氣扇是否正常運作、噪音是否正常 |
| 7 | 矽膠密封 | 檢查浴缸、企缸及洗手盆邊緣矽膠是否完整 |
冷氣
適用範圍：睡房、客廳冷氣機位
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 冷氣機位 | 檢查冷氣機平台或機位安裝是否穩固 |
| 2 | 去水管 | 檢查冷氣機去水管安裝是否正確、有無堵塞 |
| 3 | 喉管穿牆 | 檢查冷氣管穿牆位置密封是否完好 |
| 4 | 電源插座 | 檢查冷氣機電源插座位置及容量是否合適 |
| 5 | 機位排水 | 檢查冷氣機平台排水是否通暢 |
外牆及其他
適用範圍：外牆、陽台、公用部分
| # | 檢查項目 | 檢查要點 |
|---|---|---|
| 1 | 外牆批盪 | 檢查外牆批盪是否有裂痕、剝落或空鼓 |
| 2 | 窗台防水 | 檢查窗台是否有滲水跡象 |
| 3 | 露台地台 | 檢查露台地面平整度、排水及防水（如適用） |
| 4 | 對講機 | 測試大門對講系統是否正常 |
| 5 | 門鐘 | 測試門鐘是否正常運作 |
| 6 | 信箱 | 檢查信箱鎖匙及開關是否正常 |
| 7 | 單位編號 | 確認門牌號碼正確 |
驗樓常用工具
專業驗樓師配備的工具及一般業主可自備的簡單工具
業主可自備
- -手電筒 — 檢查暗角及隱蔽位置
- -小錘 — 敲擊測試牆身及地磚空鼓
- -直尺 / 水平尺 — 檢查平整度
- -手機 / 相機 — 拍照記錄問題
- -便利貼 / 膠帶 — 標記問題位置
- -紙巾 — 測試去水口排水
- -售樓書 / 樓書 — 對比樓書上嘅標準同實際單位
- -廁紙 — 測試沖廁強度（放一卷睇能否一次沖落）
- -水樽 — 倒水落地台測試斜水 / 地漏排水
- -乒乓球或波子 — 放地台／窗台測試平整（會否滾向某方向）
- -火機 / 線香 — 測試排氣扇吸力 / 窗罅氣流
- -電子水平尺 app（手機）— 測試地台水平
- -長腳量度尺（3m+）— 測量房間實用面積
專業驗樓師設備
- -雷射水平儀 — 精準測量平整度
- -數碼濕度計 — 測量牆身含水量
- -電路測試器 — 測試電掣及接地安全
- -紅外線熱像儀 — 偵測隱藏滲水及溫差
- -風速計 — 測試抽氣扇及通風系統
- -專業檢測報告模板 — 系統化記錄所有問題
點影相做記錄？
驗樓相片係日後索償、要求發展商執漏嘅關鍵證據。掌握以下幾個原則：
- •每個瑕疵影 3 張：遠景（定位整個房間／牆面）+ 中景（顯示範圍）+ 近景（細節特寫）。
- •加入比例物件：放硬幣、量度尺或便利貼編號喺瑕疵旁邊，方便日後對比尺寸。
- •開啟 timestamp 功能：相機 app 啟用日期時間水印，避免日後爭議拍攝時間。
- •統一編號歸類：同一個瑕疵嘅相片用同一個編號，例如 DEF-001-A、DEF-001-B、DEF-001-C，方便日後檢索。
幾時自驗就夠？幾時要搵專業？
以下情況可作為參考，決定係自己驗定要搵專業驗樓師：
✅ 自驗就夠
- • 新樓收樓基本檢查
- • 二手樓參觀時初步評估
- • 預算有限
- • 想自己學習認識物業狀況
🎯 建議搵專業
- • 第一次置業冇經驗
- • 新盤收樓（用作向發展商索償）
- • 二手樓出價前（作為議價籌碼）
- • 懷疑有暗喉漏水 / 結構問題
- • 樓宇樓齡 30 年以上
知名驗樓師推薦
自驗清單係好嘅開始，但係要徹底發現潛在問題，建議搵專業驗樓師。香港知名嘅驗樓師團隊包括 詹Sir 驗樓團隊（Tsim Sir Inspection 官網）、賴達明、高準驗樓 等。
公證行服務查詢
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驗樓清單常見問題
驗樓清單有幾多項要驗？
完整的驗樓清單涵蓋 10 大類別，包括牆身、天花、地板、門窗、水喉、電掣、廚房、浴室、冷氣及外牆等。每個類別下有 5 至 8 個檢查項目，合共約 60 至 70 個項目。專業驗樓師會按清單逐項檢查，確保不遺漏任何問題。
自己驗樓可以用呢份清單嗎？
呢份驗樓清單可作為業主自行初步檢查的參考。但要留意，部分檢查項目需要專業儀器（如水平儀、電路測試器、紅外線熱像儀等）及專業知識才能準確評估。建議業主可先用清單做初步檢查，然後再聘請專業驗樓師進行全面檢驗。
新樓同二手樓驗樓清單有冇分別？
基本檢查項目大致相同，但重點有所不同。新樓重點檢查施工質量，如油漆批盪、門窗安裝等。二手樓則更需留意結構老化、滲水問題、僭建物及設備損耗等。二手樓可能需要額外檢查項目如結構安全評估及僭建物排查。
驗樓時要帶什麼工具？
如自行初步檢查，可準備：手電筒（檢查暗角）、小錘（敲擊測試空鼓）、直尺或水平尺（檢查平整度）、手機或相機（拍照記錄）、便利貼（標記問題位置）。專業驗樓師另備水平儀、濕度計、電路測試器、紅外線熱像儀等專業設備。
驗樓發現問題點樣記錄？
建議以相片或影片記錄每個問題，並在現場用便利貼或膠帶標記位置。記錄內容應包括：問題位置（邊間房、邊面牆）、問題描述、問題照片。專業驗樓師會整理詳細的驗樓報告，列明所有問題的位置、相片及建議修繕方法。